admin, Autore presso Edil 84 General Contractor

Ristrutturazioni24 Aprile 202023 Maggio 2020

Perché scegliere una casa da ristrutturare anziché già ristrutturata

Non voglio entrare in merito alle differenze fra i valori immobiliari di una nuova costruzione, un appartamento da ristrutturare o già ristrutturato, perché il mercato cambia di quartiere in quartiere e sarebbe indicata una consulenza da parte di un agente immobiliare di zona; anche se comunque di base conviene praticamente sempre comprare una casa da ristrutturare piuttosto che nuovo anche in termini economici

E qui ti darò tre validi motivi per cui un appartamento da ristrutturare è la scelta migliore di tutte:

1 SICUREZZA: Quando ristrutturi casa, vedi personalmente chi è come ti esegue i lavori, e puoi quindi esser certo che vengano usati materiali di primo ordine e non vengano fatte lavorazioni tirate via. Ad esempio, se decidi di mettere il riscaldamento a pavimento, l’impresa ti deve fare l’avviamento iniziale (o shock Termico) dopo averlo installato, che consiste Nell’impostare l’impianto a 20/25 C° per tre giorni, per poi salire nei successivi fino al massimo di progetto. Lo scopo è quello di asciugare i massetti dall’umidità, con tanti ringraziamenti da parte del pavimentatore! I rischi già li puoi immaginare Se però ti ritrovi già tutto chiuso e confezionato sei obbligato ad appoggiarti sulla fiducia del costruttore

2 BELLEZZA: gres o parquet? Sanitari sospesi o a pavimento? Controsoffitti o soffitti ad intonaco? Tu che stai per ristrutturare casa sei ancora in tempo a decidere tutto, ma lo puoi fare solo nel caso in cui stai per ristrutturare casa, altrimenti sarai costretto a vivere nella casa progettata dal vecchio costruttore o dai precedenti proprietari. Anche questo ti sembra un vantaggio di poco conto?

3 PERSONALIZZAZIONE: tutte le abitazioni ante 2000, generalizzando, sono più generose negli spazi rispetto a quelle nuove. E se avessi modo di far disegnare gli spazi di un appartamento tenendo fissi solo i muri perimetrali a 1000 persone, sono certo che avresti 1000 progetti tutti diversi su come distribuire gli spazi

3+1 AGEVOLAZIONI FISCALI: Come mai fino ad ora, le agevolazioni per chi ristruttura casa sono importantissime, consentendoti di godere di una detrazione fiscale sulle spese per i lavori per un importo pari alla metà dell’importo sostenuto per la ristrutturazione fino ad un massimo di 96.000 euro.

Se hai intenzione di ristrutturare casa, non rischiare e affidati a noi! Potrai avere il privilegio unico di realizzare la casa su misura per te!

Edilizia24 Aprile 20203 Luglio 2020

Cronoprogramma, uno strumento fantastico

Stai per partire con i lavori, i documenti sono tutti firmati, i pavimenti e rivestimenti già tutti scelti, ci sono già anche gli schemi di posa ma…l’impresa, che ti ha garantito a parole di consegnarti l’appartamento nel giro di massimo tre mesi, te l’ha consegnato il cronoprogramma dei lavori?

Se non ne avessi mai sentito parlare, il cronoprogramma è un diagramma dove sull’asse Y sono indicate le settimane/mesi che saranno necessari per svolgere i lavori, sull’asse delle X invece tutte le varie lavorazioni dell’appalto, e serve a farti capire quali e soprattutto quando verranno svolte le varie lavorazioni.

La semplicità di questo diagramma ti permette di capire, anche se non sei del mestiere, se i tempi sono rispettati oppure no. È per questo che se l’impresa non ti vuole consegnare il suo cronoprogramma, ti devi fare un regalo personale e togliertela velocemente di torno.

Di fatto è l’unico strumento che hai per poter controllare se l’impresa riuscirà a consegnarti l’appartamento il giorno stabilito oppure no.

Poiché la maggior parte dei contratti di appalto prevede come forma di pagamento la formula a S.A.L. (stato di avanzamento dei lavori), il quale attesta l’avvenuta esecuzione di una certa quantità di lavoro di qualsiasi tipo e di qualsiasi misura con un suo conseguente esatto importo specifico, il cronoprogramma dovrebbe sempre essere integrato riportando sull’asse X, oltre al tempo, l’avanzamento economico dei lavori.

Lo scopo è duplice

Non pagherai per lavori che ancora non hai svolto, rischiando così in caso di interruzione dei rapporti con l’impresa, di aver pagato di più per quello che hai ottenuto.
Sai già indicativamente quanto e quando dovrai esborsare al prossimo S.A.L.

In realtà il diagramma serve anche all’impresa stessa, che potrà verificare in autonomia se è in pari con i tempi e organizzarsi al meglio per le successive lavorazioni.

Di diagrammi ce n’è un’infinità, dal semplice diagramma a barre al diagramma di GANTT e diagramma di GANTT evoluto, dal PERT (Program Evaluation and Review Technique) al CPM (Critical Path Method), e via dicendo.

Quello che però a noi serve è un semplice diagramma che metta in relazione diretta tempi, fasi e possibilmente costi di lavorazione. In maniera semplice e d’ impatto anche per chi non è del settore. Per questo un semplice diagramma a barre come quello in immagine è più che sufficiente.

Lasciaci un contatto per poterti illustrare come eseguiremo un diagramma che ti mantenga sempre in posizione di controllo nei confronti della tua ristrutturazione!

Microsoft Project Management, un grande alleato per chi fa impresa

Edilizia24 Aprile 202023 Maggio 2020

Strutture provvisorie: tipologie e costi. FOCUS

Diverse a seconda dell’uso le strutture provvisorie rientrano negli oneri generali di sicurezza del cantiere. Le analizziamo nel focus di Edil84.

Le strutture provvisorie sono quelle strutture assimilabili ai manufatti edilizi destinate ad un uso circoscritto nel tempo, con l’obiettivo di soddisfare esigenze di tutela della sicurezza dei lavoratori in fase di cantiere. Ne esistono tantissimi tipi, e cercare di raggrupparle non è cosa semplice. Si possono dividere in categorie.

Strutture provvisorie mobili.
Strutture provvisorie fisse.

STRUTTURE PROVVISORIE MOBILI

Sono le meno onerose sotto l’aspetto economico, e spesso non vengono neanche computate, ma rientrano fra gli oneri generali di sicurezza del cantiere. Queste sono.

Ponti su ruote o trabattelli: sono la struttura provvisoria con maggior mobilità. A seconda delle tipologie riescono a raggiungere più piani di lavoro fino a quote anche di 10 metri. Lavorano bene in grandi ambienti senza dislivelli, come magazzini o spazi all’aperto, mentre in tanti piccoli spazi al chiuso lavorano male perché devono essere ogni volta smontati e rimontati. Hanno solitamente un costo di noleggio giornaliero e vengono usati spessissimo nelle manutenzioni.
Ponti su cavalletti: queste strutture sono usate in prevalenza per lavori da eseguirsi all’interno degli edifici, anche in piccoli spazi confinati, sia per murature che per intonaci o tinteggiature. Sono composti da due cavalletti (con distanza massima l’uno dall’altro di 3,60 metri) e tavole di spessore minimo 5 cm ( larghezza minima 90 cm). Hanno un’altezza massima da terra che non può comunque superare i 2 m. Sono molto usati per raggiungere le altezze di lavoro superiori a 1,80/2 m, grazie alla loro facile manovrabilità e trasportabilità. Il loro costo rientra sempre fra le lavorazioni cui servono.
Parapetti provvisori: sono formati da montanti verticali (con funzione di struttura), solitamente in metallo, e tre correnti orizzontali, solitamente in tavole sottomisura in legno, che fanno da protezione. La normativa UNI EN 13374: 2004 li divide in tre classi, A B e C, a seconda della resistenza minima ai carichi statici che devono garantire. Vengono usati principalmente a protezione delle aperture nel vuoto, o lungo le rampe e i pianerottoli in costruzione. Anche questa tipologia di struttura provvisoria solitamente viene computata tra gli oneri generali di sicurezza del cantiere.

STRUTTURE PROVVISORIE FISSE

Hanno un maggior costo rispetto alle strutture mobili. Comportano spesso tre voci: montaggio, smontaggio e noleggio. Esistono più tipi, tutte riconducibili ideologicamente al ponteggio, che resta comunque la tipologia di struttura più conosciuta e diffusa:

Ponteggi tradizionali: Questa è sicuramente la tipologia più frequente fra tutte, e un solo libro in realtà non basterebbe per parlarne. Anche qui c’è un costo fisso per il montaggio, che per lavori di grandi dimensioni vengono computati con un prezzo al metro quadrato, e un altro per il noleggio mensile. Ci possono essere vari accessori, come la rete e l’allarme, per evitare l’intrusione di altra gente. Ne esistono tre tipologie.
- Ponteggio a tubo giunto: è usato particolarmente all’estero e per opere più complesse di restauro, dove la rigida ortogonalità del ponteggio a telai non riesce.
- Ponteggio fisso a telai prefabbricati: è caratterizzato da rapidità e facilità di montaggio, ed è per questo che è quello più usato, soprattutto per lavori standard come le facciate dei condomini o nuove costruzioni.
- Ponteggio multidirezionale: é la via di mezzo fra queste due tipologie, ed é quello più costoso fra tutti.
Ponteggi autosollevanti: anche se non sono molto frequenti, molte imprese si affidano comunque a questa tipologia di struttura. Sono costituiti da un piano di lavoro molto simile al ponteggio tradizionale, con una lunghezza che può essere variabile e una larghezza simile al tavolato del ponteggio stesso. Questo piano di lavoro si muove in direzione verticale, su una sorta di binario verticale di una o più colonne reticolari in acciaio e garantisce comunque ai lavoratori di operare in sicurezza mediante il parapetto su tutta l’area di lavoro. Le colonne ovviamente necessitano di un supporto stabile a terra, che deve essere verificato dal montatore stesso; questa tipologia solitamente ha un costo fisso per il montaggio e smontaggio e un costo variabile relativo al noleggio mensile.
Ponteggi sospesi: sono molto simili a quelli autosollevanti, forse ancora meno frequenti, solo che invece che avere il supporto dal basso, hanno il supporto e ancoraggio che arriva dall’alto, mediante una struttura intelaiata e argani. Questi argani riescono a sostenere e muovere il ponte di lavoro, sempre debitamente protetto da parapetto a tutto giro, medianti funi le quali possono essere movimentate manualmente o a mezzo di motore. Anche qui per i costi sono della tipologia del ponteggio autosollevante (prezzo a corpo per montaggio e smontaggio, più il noleggio mensile).

Edilizia24 Aprile 202023 Maggio 2020

Un progettista specializzato ti fa risparmiare

Incredibile ma vero per risparmiare occorre spendere di più. Come? Investendo in un progettista specializzato. Soprattutto nel caso delle ristrutturazioni.

Una buona parte delle persone che decidono di ristrutturare casa parte subito col chiodo fisso di risparmiare sul costo già dall’inizio scegliendo il progettista meno caro. Però i tecnici non sono tutti uguali (e non intendo solo il titolo di ingegnere, geometra o architetto). Ognuno ha, o almeno dovrebbe, avere una specializzazione.

Fra gli ingegneri ad esempio c’è chi è specializzato nella progettazione di impianti, chi nelle strutture e chi nelle infrastrutture e via dicendo. Fra i geometri invece, chi è specializzato in realizzazione di APE e certificazioni energetiche, chi in progettazioni, chi in perizie tecniche, chi in catasto e mille altre più ramificazioni.

Il succo è che, vuoi per spiccate capacità su un ambito, vuoi per la “nomea” che uno si è creato, tendenzialmente ogni tecnico è più “pigliato” per una specializzazione

Come tutte le attività, se svolgi sempre la stessa batti 10 a 1 un generalista che magari fa 100 attività in un mese, e tutte diverse. Questo però può essere un concetto sottile e sfuggente. Per esempio già leggendo il computo metrico di un tecnico si può percepire quanto sia specializzato o meno nelle ristrutturazioni. Ancor prima di conoscerlo, visitare il suo sito internet o biglietto da visita con l’elenco dei servizi offerti.

Rivolgersi ad un progettista non specializzato espone a diversi rischi

Se non ci si mette nelle mani di esperti nelle ristrutturazioni i principali rischi sono tre.

Aumento dei costi durante i lavori.
Aumento dei tempi di progetto e di esecuzione.
Risultati finali molto diversi da quelli immaginati.

Dal canto suo il cliente medio non sa che, in buona fede e in maniera del tutto inconsapevole, sia chiaro, rischia di ripagare poi la differenza fra il preventivo di un progettista meno di un altro fino poi anche a 10 volte tanto.

Ti sono sembrato esagerato?

Sì perché il primo vero grande investimento che devi fare quando ristrutturi casa è quello di metterti nelle mani di un tecnico esperto di ristrutturazioni.

Mi aiuto con un esempio di vita quotidiana vissuto poco tempo fa:

Progetto tecnico A: per la ristrutturazione di un appartamento ereditato dalla parte di lui, Matteo e Alessia scelsero come progettista un tecnico poco esperto in ristrutturazioni, e, una volta fatto il progetto e il computo metrico per farsi fare l’offerta dall’ impresa, presero atto che con soli 12.300 € e spiccioli avrebbero ristrutturato il loro appartamento.

Il problema fu però, che nel computo mancavano circa la metà delle voci: praticamente c’era la demolizione di pavimenti, rifacimento dei massetti, la posa dei pavimenti, il rifacimento dell’impianto idrico ed elettrico e le tinteggiature.

E BASTA!

Loro ovviamente non essendo del mestiere (assicuratore e segretaria) non potevano sapere che nel computo dovevano essere ancora aggiunti l’ impianto di riscaldamento, la demolizione e posa dei nuovi rivestimenti (nonché il rifacimento dell’ intonaco sottostante), il castello di tiro (per non far passare i calcinacci e i sacchi di malta dal condominio, quindi mancava anche la richiesta di autorizzazione al condominio!!!), e insieme a tante altre cose, come ciliegina sulla torta, la fornitura dei pavimenti, rivestimenti e sanitari!

Per fortuna ci siamo messi a tavolino tutti quanti e abbiamo finito di riformulare tutto il computo, e, anche se poi è raddoppiato dall’ offerta iniziale, non ci sono stati altri aumenti durante i lavori, cosa più importante, avendo definito il tutto in partenza, i lavori non si sono mai fermati nel durante, il che, pensadola in maniera maliziosa ma vi giuro che succede molto spesso, dà l’ occasione a un’ impresa poco seria, la quale vedendo un computo scarso di voci, di prendere il lavoro offrendo prezzi molto bassi per poi invece stare molto più alti sui prezzi nuovi una volta dentro il cantiere.

Quindi non aspettare di fare la scelta sbagliata, lasciaci il tuo recapito e ti contatteremo per impostare la tua ristrutturazione col piede giusto fin da subito!

Condomini24 Aprile 202023 Maggio 2020

Lavori condominiali, 4 casi e mezzo per evitare le spese

Quattro casi concreti analizzati da Edil84 per capire come non partecipare alla spesa dei lavori condominiali.

“Io neanche le volevo ristrutturare le facciate, quindi non le pago”. Quante volte hai sentito questo discorso? Ma è davvero così? Dando per scontato che la delibera dell’assemblea abbia seguito il corretto iter amministrativo e sia dunque valida sono 4 casi per essere esonerati dal dover partecipare alla spesa per i lavori condominiali.

Volontarietà della spesa. Spesso si ha la sensazione che una spesa deliberata in assemblea sia un vezzo inutile e di cui non si vuol avere a che fare. Per seguire però la strada dell’esonero mediante dimostrazione della volontarietà è indispensabile che la delibera sia un’innovazione. Non rientrano fra queste le opere di ripristino architettonico (rifacimento intonaci degradati, tinteggiature…) in quanto bene comune a tutti del condominio e quindi tenuto a pagare (ex art. 1137 del codice civile, «le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini»).
Proprietario di un box esterno all’edificio o simile. Quando infatti il garage si trova separato dall’edificio, il proprietario dello stesso è tenuto a sostenere solo ed esclusivamente le spese relative ai servizi di cui usufruisce. Non dunque quelle ordinarie e straordinarie relative alla manutenzione dell’immobile oggetto dell’intervento del quale effettivamente non ne fa parte.
Scelta unanime dell’assemblea di esonerare dalle spese il condomino. Caso più unico che raro fra questi esposti, ma comunque sempre perseguibile. Secondo l’art.1123 infatti “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”).
Lavori solo su parte del condominio. Dal terzo e ultimo comma del già citato art. 1123 “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Questa, nella realtà del panorama immobiliare italiano, soprattutto per i lunghi condominii in linea, è forse una delle situazioni più ricorrenti.

Esiste anche un’eccezione ma è molto rara

Morale della favola. A meno che tu non rientri in una di queste 4 situazioni, la spesa per i lavori dev’essere sostenuta da tutti i condomini (favorevoli, contrari e astenuti). L’unica eccezione può essere se l’Autorità Giudiziaria giudica invalida la succitata delibera ma è un caso molto raro.

Già dopo qualche giorno, a seconda dell’urgenza dei lavori, il tuo amministratore di condominio invierà la richiesta di pagamento della quota secondo lo stato di ripartizione approvato. Altrimenti c’è il rischio di vedersi coinvolti in un azione legale di recupero del credito da parte dell’amministratore stesso pe gli inadempimenti.

Edil84 consiglia di muoversi sempre in anticipo nel caso di ristrettezze economiche, dato che quando la delibera per i lavori condominiali diventa in essere, è già troppo tardi. Si può fare presente al condominio i propri dissensi (difficilmente ascoltati se la maggioranza vorrà eseguire i lavori), o iniziare a richiedere agli istituti di credito un prestito (se si hanno i requisiti e si trovano tassi d’interesse sostenibili).

È per questo che offriamo soluzioni in prima persona al condominio con pagamenti dilazionati fino a 48 mesi senza l’aggiunta di tassi d’interesse. Per saperne di più lasciaci un tuo recapito e ti daremo tutte le informazioni di cui hai bisogno.