Edilizia, una possibile via d’uscita dalla crisi

Grazie a ecobonus e sismabonus le ristrutturazioni cresceranno ancora. I due incentivi possono rilanciare prepotentemente l’edilizia. Nella fase di convivenza con il virus inoltre cambierà anche lo spazio.

La crisi post-Coronavirus impatta pesantemente sull’edilizia. Improbabile una ripresa negli ultimi mesi del 2020. Negli ultimi anni l’edilizia stava, seppur lentamente, smaltendo le scorie della crisi del 2008. Secondo l’Istat, analizzando i permessi a costruire, il 2018 ha registrato il 5,7% dei nuovi fabbricati di edilizia residenziale e non residenziale. Negli ultimi due trimestri del 2019 c’era stato già un rallentamento. Adesso la crisi morde.

Stando alle previsioni di Scenari Immobiliari il calo è di circa il 18,6% a livello nazionale. La ripresa è attesa solo nel 2021 ammesso che ci siano le condizioni giuste per stimolarla. Una crisi dai contorni variabili a seconda dello scenario urbano nel quale si innesta. A Firenze si registra un deprezzamento di circa il 5,57% degli immobili.

Ripartire sarà complicato in un contesto simile nel quale alla recessione si associa un clima di generale sfiducia e di fuga degli investitori. Eppure il settore dell’edilizia è storicamente decisivo per l’economia italiana. Il contributo al PIL è di circa l’8%, rileva ANCE, ma la filiera edile sostiene quasi tutti gli altri comparti dell’economia. Da qui, in ottica rilancio, discende quanto sia necessario sostenere un settore che si porta dietro tutti gli altri.

Ecobonus e sismabonus

Una delle misure più apprezzate del decreto rilancio è il rinnovo e l’innalzamento dell’aliquota di ecobonus e sismabonus. Potranno essere detratte le spese sostenute dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per lavori efficientamento energetico e di adeguamento sismico.

La crescita delle ristrutturazioni è una tendenza consolidata. Gli investimenti sul patrimonio abitativo esistente rappresentavano il 37% del totale nel settore delle costruzioni a dati del 2019, con un incremento di oltre mezzo punto percentuale sull’anno precedente. Incidevano positivamente i già presenti ecobonus e sismabonus. C’è da presumere che dopo l’innalzamento dell’aliquota di ecobonus e sismabonus al 110% si possa assistere ad una vera e propria esplosione delle ristrutturazioni, soprattutto nei condomini.

Quelli consentiti da ecobonus e sismabonus sono interventi utili a migliorare la qualità della vita e l’efficienza energetica ma che necessitano di risorse altrimenti difficilmente reperibili visto il momento. Grazie al meccanismo vantaggioso contemplato nei bonus si possono finalmente sbloccare opere ferme da lungo tempo per la mancanza di risorse.

Come cambierà lo spazio

Oltre al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, si dovrà fare i conti con un contesto mutato: la convivenza con il virus. In questa fase lo spazio subirà dei cambiamenti sensibili. A una nuova centralità della casa, emersa prepotentemente già durante i mesi del lockdown, seguiranno interventi per adattare l’ambiente domestico alle esigenze lavorative delle persone in smart-working ma anche di tutti quegli spazi comuni dentro gli stessi edifici come nel caso dei condomini ma anche degli uffici.

Cronoprogramma, uno strumento fantastico

Stai per partire con i lavori, i documenti sono tutti firmati, i pavimenti e rivestimenti già tutti scelti, ci sono già anche gli schemi di posa ma…l’impresa, che ti ha garantito a parole di consegnarti l’appartamento nel giro di massimo tre mesi, te l’ha consegnato il cronoprogramma dei lavori?

Se non ne avessi mai sentito parlare, il cronoprogramma è un diagramma dove sull’asse Y sono indicate le settimane/mesi che saranno necessari per svolgere i lavori, sull’asse delle X invece tutte le varie lavorazioni dell’appalto, e serve a farti capire quali e soprattutto quando verranno svolte le varie lavorazioni.

La semplicità di questo diagramma ti permette di capire, anche se non sei del mestiere, se i tempi sono rispettati oppure no. È per questo che se l’impresa non ti vuole consegnare il suo cronoprogramma, ti devi fare un regalo personale e togliertela velocemente di torno.

Di fatto è l’unico strumento che hai per poter controllare se l’impresa riuscirà a consegnarti l’appartamento il giorno stabilito oppure no.

Poiché la maggior parte dei contratti di appalto prevede come forma di pagamento la formula a S.A.L. (stato di avanzamento dei lavori), il quale attesta l’avvenuta esecuzione di una certa quantità di lavoro di qualsiasi tipo e di qualsiasi misura con un suo conseguente esatto importo specifico, il cronoprogramma dovrebbe sempre essere integrato riportando sull’asse X, oltre al tempo, l’avanzamento economico dei lavori.

Lo scopo è duplice

  1. Non pagherai per lavori che ancora non hai svolto, rischiando così in caso di interruzione dei rapporti con l’impresa, di aver pagato di più per quello che hai ottenuto.
  2. Sai già indicativamente quanto e quando dovrai esborsare al prossimo S.A.L.

In realtà il diagramma serve anche all’impresa stessa, che potrà verificare in autonomia se è in pari con i tempi e organizzarsi al meglio per le successive lavorazioni.

Di diagrammi ce n’è un’infinità, dal semplice diagramma a barre al diagramma di GANTT e diagramma di GANTT evoluto, dal PERT (Program Evaluation and Review Technique) al CPM (Critical Path Method), e via dicendo.

Quello che però a noi serve è un semplice diagramma che metta in relazione diretta tempi, fasi e possibilmente costi di lavorazione. In maniera semplice e d’ impatto anche per chi non è del settore. Per questo un semplice diagramma a barre come quello in immagine è più che sufficiente.

Lasciaci un contatto per poterti illustrare come eseguiremo un diagramma che ti mantenga sempre in posizione di controllo nei confronti della tua ristrutturazione!

 

Strutture provvisorie: tipologie e costi. FOCUS

Diverse a seconda dell’uso le strutture provvisorie rientrano negli oneri generali di sicurezza del cantiere. Le analizziamo nel focus di Edil84.

Le strutture provvisorie sono quelle strutture assimilabili ai manufatti edilizi destinate ad un uso circoscritto nel tempo, con l’obiettivo di soddisfare esigenze di tutela della sicurezza dei lavoratori in fase di cantiere. Ne esistono tantissimi tipi, e cercare di raggrupparle non è cosa semplice. Si possono dividere in categorie.

  • Strutture provvisorie mobili.
  • Strutture provvisorie fisse.

STRUTTURE PROVVISORIE MOBILI

Sono le meno onerose sotto l’aspetto economico, e spesso non vengono neanche computate, ma rientrano fra gli oneri generali di sicurezza del cantiere. Queste sono.

  • Ponti su ruote o trabattelli: sono la struttura provvisoria con maggior mobilità. A seconda delle tipologie riescono a raggiungere più piani di lavoro fino a quote anche di 10 metri. Lavorano bene in grandi ambienti senza dislivelli, come magazzini o spazi all’aperto, mentre in tanti piccoli spazi al chiuso lavorano male perché devono essere ogni volta smontati e rimontati. Hanno solitamente un costo di noleggio giornaliero e vengono usati spessissimo nelle manutenzioni.
  • Ponti su cavalletti: queste strutture sono usate in prevalenza per lavori da eseguirsi all’interno degli edifici, anche in piccoli spazi confinati, sia per murature che per intonaci o tinteggiature. Sono composti da due cavalletti (con distanza massima l’uno dall’altro di 3,60 metri) e tavole di spessore minimo 5 cm ( larghezza minima 90 cm). Hanno un’altezza massima da terra che non può comunque superare i 2 m. Sono molto usati per raggiungere le altezze di lavoro superiori a 1,80/2 m, grazie alla loro facile manovrabilità e trasportabilità. Il loro costo rientra sempre fra le lavorazioni cui servono.
  • Parapetti provvisori: sono formati da montanti verticali (con funzione di struttura), solitamente in metallo, e tre correnti orizzontali, solitamente in tavole sottomisura in legno, che fanno da protezione. La normativa UNI EN 13374: 2004 li divide in tre classi, A B e C, a seconda della resistenza minima ai carichi statici che devono garantire. Vengono usati principalmente a protezione delle aperture nel vuoto, o lungo le rampe e i pianerottoli in costruzione. Anche questa tipologia di struttura provvisoria solitamente viene computata tra gli oneri generali di sicurezza del cantiere.

STRUTTURE PROVVISORIE FISSE

Hanno un maggior costo rispetto alle strutture mobili. Comportano spesso tre voci: montaggio, smontaggio e noleggio. Esistono più tipi, tutte riconducibili ideologicamente al ponteggio, che resta comunque la tipologia di struttura più conosciuta e diffusa:

  • Ponteggi tradizionali: Questa è sicuramente la tipologia più frequente fra tutte, e un solo libro in realtà non basterebbe per parlarne. Anche qui c’è un costo fisso per il montaggio, che per lavori di grandi dimensioni vengono computati con un prezzo al metro quadrato, e un altro per il noleggio mensile. Ci possono essere vari accessori, come la rete e l’allarme, per evitare l’intrusione di altra gente. Ne esistono tre tipologie.
    • Ponteggio a tubo giunto: è usato particolarmente all’estero e per opere più complesse di restauro, dove la rigida ortogonalità del ponteggio a telai non riesce.
    • Ponteggio fisso a telai prefabbricati: è caratterizzato da rapidità e facilità di montaggio, ed è per questo che è quello più usato, soprattutto per lavori standard come le facciate dei condomini o nuove costruzioni.
    • Ponteggio multidirezionale: é la via di mezzo fra queste due tipologie, ed é quello più costoso fra tutti.
  • Ponteggi autosollevanti: anche se non sono molto frequenti, molte imprese si affidano comunque a questa tipologia di struttura. Sono costituiti da un piano di lavoro molto simile al ponteggio tradizionale, con una lunghezza che può essere variabile e una larghezza simile al tavolato del ponteggio stesso. Questo piano di lavoro si muove in direzione verticale, su una sorta di binario verticale di una o più colonne reticolari in acciaio e garantisce comunque ai lavoratori di operare in sicurezza mediante il parapetto su tutta l’area di lavoro. Le colonne ovviamente necessitano di un supporto stabile a terra, che deve essere verificato dal montatore stesso; questa tipologia solitamente ha un costo fisso per il montaggio e smontaggio e un costo variabile relativo al noleggio mensile.
  • Ponteggi sospesi: sono molto simili a quelli autosollevanti, forse ancora meno frequenti, solo che invece che avere il supporto dal basso, hanno il supporto e ancoraggio che arriva dall’alto, mediante una struttura intelaiata e argani. Questi argani riescono a sostenere e muovere il ponte di lavoro, sempre debitamente protetto da parapetto a tutto giro, medianti funi le quali possono essere movimentate manualmente o a mezzo di motore. Anche qui per i costi sono della tipologia del ponteggio autosollevante (prezzo a corpo per montaggio e smontaggio, più il noleggio mensile).

Un progettista specializzato ti fa risparmiare

Incredibile ma vero per risparmiare occorre spendere di più. Come? Investendo in un progettista specializzato. Soprattutto nel caso delle ristrutturazioni.

Una buona parte delle persone che decidono di ristrutturare casa parte subito col chiodo fisso di risparmiare sul costo già dall’inizio scegliendo il progettista meno caro. Però i tecnici non sono tutti uguali (e non intendo solo il titolo di ingegnere, geometra o architetto). Ognuno ha, o almeno dovrebbe, avere una specializzazione.

Fra gli ingegneri ad esempio c’è chi è specializzato nella progettazione di impianti, chi nelle strutture e chi nelle infrastrutture e via dicendo. Fra i geometri invece, chi è specializzato in realizzazione di APE e certificazioni energetiche, chi in progettazioni, chi in perizie tecniche, chi in catasto e mille altre più ramificazioni.

Il succo è che, vuoi per spiccate capacità su un ambito, vuoi per la “nomea” che uno si è creato, tendenzialmente ogni tecnico è più “pigliato” per una specializzazione

Come tutte le attività, se svolgi sempre la stessa batti 10 a 1 un generalista che magari fa 100 attività in un mese, e tutte diverse. Questo però può essere un concetto sottile e sfuggente. Per esempio già leggendo il computo metrico di un tecnico si può percepire quanto sia specializzato o meno nelle ristrutturazioni. Ancor prima di conoscerlo, visitare il suo sito internet o biglietto da visita con l’elenco dei servizi offerti.

Rivolgersi ad un progettista non specializzato espone a diversi rischi

Se non ci si mette nelle mani di esperti nelle ristrutturazioni i principali rischi sono tre.

  1. Aumento dei costi durante i lavori.
  2. Aumento dei tempi di progetto e di esecuzione.
  3. Risultati finali molto diversi da quelli immaginati.

Dal canto suo il cliente medio non sa che, in buona fede e in maniera del tutto inconsapevole, sia chiaro, rischia di ripagare poi la differenza fra il preventivo di un progettista meno di un altro fino poi anche a 10 volte tanto.

Ti sono sembrato esagerato?

Sì perché il primo vero grande investimento che devi fare quando ristrutturi casa è quello di metterti nelle mani di un tecnico esperto di ristrutturazioni.

Mi aiuto con un esempio di vita quotidiana vissuto poco tempo fa:

Progetto tecnico A: per la ristrutturazione di un appartamento ereditato dalla parte di lui, Matteo e Alessia scelsero come progettista un tecnico poco esperto in ristrutturazioni, e, una volta fatto il progetto e il computo metrico per farsi fare l’offerta dall’ impresa, presero atto che con soli 12.300 € e spiccioli avrebbero ristrutturato il loro appartamento.

Il problema fu però, che nel computo mancavano circa la metà delle voci: praticamente c’era la demolizione di pavimenti, rifacimento dei massetti, la posa dei pavimenti, il rifacimento dell’impianto idrico ed elettrico e le tinteggiature.

E BASTA!

Loro ovviamente non essendo del mestiere (assicuratore e segretaria) non potevano sapere che nel computo dovevano essere ancora aggiunti l’ impianto di riscaldamento, la demolizione e posa dei nuovi rivestimenti (nonché il rifacimento dell’ intonaco sottostante), il castello di tiro (per non far passare i calcinacci e i sacchi di malta dal condominio, quindi mancava anche la richiesta di autorizzazione al condominio!!!), e insieme a tante altre cose, come ciliegina sulla torta, la fornitura dei pavimenti, rivestimenti e sanitari!

Per fortuna ci siamo messi a tavolino tutti quanti e abbiamo finito di riformulare tutto il computo, e, anche se poi è raddoppiato dall’ offerta iniziale, non ci sono stati altri aumenti durante i lavori,  cosa più importante, avendo definito il tutto in partenza, i lavori non si sono mai fermati nel durante, il che, pensadola in maniera maliziosa ma vi giuro che succede molto spesso, dà l’ occasione a un’ impresa poco seria, la quale vedendo un computo scarso di voci, di prendere il lavoro offrendo prezzi molto bassi per poi invece stare molto più alti sui prezzi nuovi una volta dentro il cantiere.

Quindi non aspettare di fare la scelta sbagliata, lasciaci il tuo recapito e ti contatteremo per impostare la tua ristrutturazione col piede giusto fin da subito!

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